關于印發《潮州市潮安區住宅專項維修

資金管理實施細則》的通知

各鎮人民政府、萬峰林場，區府直屬各單位：

《潮州市潮安區住宅專項維修資金管理實施細則》業經2022年區政府第22次常務會議討論審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

2022年9月29日

公開方式：主動公開

  抄送：區委各部、委、辦，人大辦，政協辦，紀委辦，法院，檢察院，人武部，各人民團體，上級駐潮安各單位。

潮州市潮安區人民政府辦公室                                                                                                            2022年9月29日印發

潮州市潮安區住宅專項維修資金管理實施細則

第一章  總則

第一條  為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合我區實際，制定本實施細則。

第二條  本區域范圍內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本實施細則。

第三條  本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指業主、建設單位或者公有住房售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳，樓梯間、走廊通道等。

本實施細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條  住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條  區住房和城鄉建設局（下稱區住建局）會同區財政局負責組織實施本細則有關規定。

潮州市潮安區房產服務中心負責實施全區住宅專項維修資金的管理服務工作。

第二章  交存

第六條  依法已成立業主大會的住宅小區，住宅專項維修資金的管理單位可由業主大會決定。

未成立業主大會的住宅小區，住宅專項維修資金統一由區房產服務中心代管。區房產服務中心應當按照公開、公平、公正的原則，結合商業銀行的服務質量等因素，采用集體決策或競爭性方式，選擇并委托商業銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金專戶。

區房產服務中心應與專戶管理銀行簽訂《承辦潮州市潮安區住宅專項維修資金歸集管理業務協議書》，并將專戶管理銀行名單向社會公布。

第七條  下列物業的業主應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金。

第八條  2016年7月1日起取得商品房預售許可證的商品住宅物業，購房人應按照所擁有物業的建筑面積交存首期住宅專項維修資金。首期住宅專項維修資金應在商品房買賣合同網簽備案前，由購房人持經區房產服務中心核對蓋章的《住宅專項維修資金交存通知書》自行到專戶管理銀行繳交。

第九條  2016年7月1日起取得商品房預售許可證的商品住宅項目，業主交存首期住宅專項維修資金具體標準為：

（一）高層（10層及以上）住宅每平方米40元，其他住宅每平方米30元；

（二）非住宅每平方米45元。

區住建局和區財政局可根據經濟社會發展情況的變化，對住宅專項維修資金的首期交存標準作適當調整，報經區政府批準后公布執行。

第十條  2016年7月1日起建成的公有住房，按照下列規定由業主和售房單位共同交存住宅專項維修資金：

（一）業主應在辦理不動產權證前，按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額按照本區房改成本價的2%一次性交存。

（二）售房單位應在收到售房款之日起30日內，交存住宅專項維修資金，六層以下住宅按售房款的20%、七層以上住宅按售房款的30%，一次性從售房款中提取。

在辦理不動產權證前，業主和售房單位必須足額交存住宅專項維修資金。

第十一條  商品住宅竣工驗收后留用、空置滿一周年的房屋，建設單位應當在30天內交存住宅專項維修資金?？罩玫姆课莩鍪蹠r，建設單位應當向購房者說明住宅專項維修資金交存和結余情況，結余的住宅專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

區自然資源局在辦理留用、空置的不動產權初始登記時，應當查驗住宅專項維修資金交存憑證。

實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶，住宅專項維修資金由建設單位和被拆遷安置戶協商約定交存，沒有約定的由被拆遷安置戶交存，交存時間為遷居安置日之前。

第十二條  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十三條  業主按其所擁有物業建筑面積交納住宅專項維修資金，以產權證登記的建筑面積為準。

未辦理產權證的，以有資質的房屋測繪機構測定的建筑面積為準；未經有資質的房屋測繪機構測定的，暫按具體物業對應的《廣東省商品房買賣合同》中載明的建筑面積交納，多退少補。

第十四條  未按本實施細則交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十五條  業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應及時續交。續交住宅專項維修資金由相關業主按照所擁有物業建筑面積的比例分攤。

（一）已成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方式、時限和金額依法由業主大會決定，并報送區房產服務中心備案。

（二）未成立業主大會、已實施物業管理的，住宅專項維修資金的續交方式、時限和金額由物業服務企業或房屋管理單位提出方案，經具有共有關系專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意后決定，報送區房產服務中心備案。

（三）未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續交方式、時限和金額，由具有共有關系的業主（或業主代表）共同提出續交方案，經具有共有關系專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意后決定，并報送區房產服務中心備案。

第十六條  按規定交存住宅專項維修資金的業主，在房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，結余的住宅專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。房屋所有權發生轉移后，受讓人應持不動產權證、身份證及有關繳款憑證到區房產服務中心辦理住宅專項維修資金戶名變更手續。

第三章  使用

第十七條  住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第十八條  住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十九條  下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

(三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；

（五）其他應當由單位或個人承擔的費用。

第二十條  住宅專項維修資金由區房產服務中心代管的，需要使用時，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向區房產服務中心申請列支；

（五）區房產服務中心審查同意后，報區住建局審核同意，向專戶管理銀行發出劃轉核定維修費用70%的住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行根據上述通知及相對應的專戶支票將所需資金劃轉至住宅維修工程施工單位；

（七）工程完工后，住宅維修工程施工單位持經業主代表簽名確認的工程決算書、維修工程施工合同、維修工程付款憑證和驗收合格證明（制式驗收證明）等資料報區房產服務中心審查同意后，再報區住建局審核同意，由專戶管理銀行將維修費用的25%劃轉至住宅維修工程施工單位，余下5%維修費用作為質量保修金，工程保修期滿后專戶管理銀行根據區房產服務中心通知劃轉至住宅維修工程施工單位。

第二十一條  住宅專項維修資金由業主大會管理的，需要使用時，按照以下程序辦理：

（一）業主委員會或物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向區房產服務中心申請列支；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報區房產服務中心備案。動用公有住房住宅專項維修資金的，經區房產服務中心審查同意后，報區住建局審核同意；區住建局發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會、區房產服務中心向專戶管理銀行發出劃轉核定維修費用70%的住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行根據上述通知及相對應的專戶支票將所需資金劃轉至住宅維修工程施工單位；

（八）工程完工后，住宅維修工程施工單位持經業主代表簽名確認的工程決算書、維修工程施工合同、維修工程付款憑證和驗收合格證明（制式驗收證明）等資料報業主委員會審核同意，專戶管理銀行根據業主委員會、區房產服務中心支付通知及相對應的專戶支票將25%維修費用劃轉至住宅維修工程施工單位；余下5%維修費用作為質量保修金，工程保修期滿后由專戶管理銀行根據業主委員會、區房產服務中心通知劃轉至住宅維修工程施工單位。

第二十二條  發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金由區房產服務中心代管的，按照本實施細則第二十條第（四）、（五）、（六）、（七）項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金由業主大會管理的，按照本實施細則第二十一條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項的規定辦理。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，區房產服務中心可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十三條  住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施沒備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十四條  住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十五條  物業共用部位、共用設施設備出現破損影響正常使用，需要維修而無人牽頭組織的，區房產服務中心應當督促業主或業主委員會限期維修，逾期不維修的，區房產服務中心可以組織代為維修，費用從其住宅專項維修資金中列支并按照相關業主各自擁有物業建筑面積的比例分攤到戶。

第二十六條  房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四章  監督管理

第二十七條  住宅專項維修資金實行四級賬戶核算。區房產服務中心在專戶管理銀行設立總賬戶，按物業管理區域（項目）為單位設賬?？傎~戶為一級核算，每個物業管理區域（項目）設立二級核算，每一幢樓設立三級核算，每個單元戶設立四級核算。

業主個人交存的住宅專項維修資金核算到戶：公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金按售房單位設賬，按幢分賬核算。

第二十八條  專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第二十九條  住宅專項維修資金由業主大會管理的，業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會確定的住宅專項維修資金管理單位和開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受區房產服務中心的監督。

第三十條  住宅專項維修資金自存入專戶管理銀行之日起計息。區住建局和財政局可根據實際，通過定期存款等方式統籌安排合理增值。

住宅專項維修資金存款利息一年一結，定期計入業主分戶賬戶。

第三十一條  在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債：

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十二條  下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第三十三條  區房產服務中心、專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金投訴管理、查詢、對賬制度，接受業主、業主大會、業主委員會和房地產開發企業、物業服務企業、有關單位的投訴、查詢。

第三十四條  區房產服務中心應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存情況；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向區房產服務中心要求復核。

第三十五條  住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十六條  住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，由區住建局會同財政部門代管。

第三十七條  住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第三十八條  違反本細則規定，由相關職能部門根據《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定進行處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章  附則

第三十九條  本細則實施前，尚未建立住宅專項維修資金制度的已有小區，經全體業主協商一致或業主大會決定，并報經區住建局同意后，可按照本實施細則交存首期住宅專項維修資金，資金的使用、管理及續交按照本細則執行。

第四十條  本細則自2022年11月1日起施行，有效期至2024年12月31日。原《潮州市潮安區住宅專項維修資金管理實施細則》（安府〔2016〕12號）同時廢止。

政策解讀：關于《潮州市潮安區住宅專項維修資金管理實施細則》的政策解讀